L’action en diminution de loyer lorsque mon bailleur ne respecte pas l’encadrement du loyer

L’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN prévoit un mécanisme d’encadrement des loyers, applicable sur le territoire de la ville de PARIS. 

Contester le complément de loyer comme motif d’un loyer fixé supérieur au loyer majoré de référence prévu par la loi

Il n’est pas rare que les propriétaires justifient l’écart entre le loyer qu’ils ont fixé et le loyer encadré par la loi ELAN par : le complément de loyer.

Le complément de loyer permet de s’affranchir du loyer de référence majoré de 20% si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. Dès lors qu’aucun complément de loyer n’est mentionné dans le bail, le propriétaire ne peut pas l’utiliser comme justificatif d’un loyer excessif.

Cela étant, la loi est silencieuse sur les motifs de déplafonnement et c’est la jurisprudence qui en fixe les contours.

Par exemple, une grande terrasse, un jardin, une vue dégagée sur un monument permettent de justifier un complément de loyer.

Toutefois, les caractéristiques justifiant du complément de loyer ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges récupérables comme par exemple la présence d’un ascenseur, d’un gardien ou autres équipements communs.

Enfin, elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement comme la seule localisation ou la date de construction par exemple.

Bref les motifs de déplafonnement sont rares.

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire. La contestation doit être faite dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir de la commission de conciliation.

Intenter une action en diminution de loyer contre mon bailleur

L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 encadre les actions en diminution de loyer par des délais strictes.

Le « V » de l’article susvisé dispose :

« V. – Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer ».

A l’examen de cet alinéa, il faut donc en déduire que le locataire peut saisir la juridiction compétente dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, laquelle doit être adressée dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail.

Dans l’hypothèse où le loyer de référence et le loyer de référence majoré ne sont pas précisés dans le contrat de location, l’action du locataire serait prescrite

Au surplus, l’article III -A de l’article précité dispose :

« III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. »

Sur le site Service Public, il est indiqué, s’agissant de la ville de PARIS, que, dans l’hypothèse où le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer, laquelle est encadrée dans les délais d’un mois et de deux mois susvisés.

Toutefois, aucun délai n’est précisé au sein de cet alinéa, de sorte qu’il y a lieu de penser que l’action se prescrit par trois ans, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est la position retenue notamment par l’ADIL de PARIS, la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) ou encore la Ville de PARIS ou la métropole de BORDEAUX. Ces derniers s’accordent en effet pour considérer que, lorsque le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander le remboursement des sommes trop-perçues par le bailleur dans la limite de la prescription triennale.

C’est également la position retenue par la DRHIL.

A titre d’exemple, aux termes d’une décision en date du 9 novembre 2020 (RG 11-20-006260), le Juge des Contentieux de la Protection de PARIS a condamné un bailleur à rembourser les loyers trop-perçus en raison du non-respect de l’encadrement des loyers, dans une affaire où le bailleur avait été assigné en juin 2020, pour un bail signé le 30 août 2019.

Une incertitude demeure donc sur le fait de savoir si le bailleur pourra être contraint à rembourser les sommes trop-perçues pendant la 1ère période triennale de location, mais il semblerait que la doctrine et la jurisprudence retiennent une prescription triennale.

L’action en diminution du loyer lors du renouvellement de bail :

Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut, lors du renouvellement du bail, demander la diminution du loyer de base, en adressant sa demande au bailleur  par LRAR ou acte d’huissier, au moins 5 mois avant l’échéance du bail. La demande du locataire doit contenir la reproduction de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Le loyer de référence majoré pris en compte sera alors le loyer en vigueur à la date de la demande.

Si le bailleur ne répond pas on en l’absence d’accord entre les parties, le locataire doit saisir la Commission de conciliation au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail et, en l’absence d’accord à l’issue de la conciliation, le locataire doit saisir le Juge des Contentieux de la Protection au plus tard avant l’échéance du bail.

Dans la pratique, cela signifie que l’assignation doit avoir été signifiée par le commissaire de justice et placée auprès du greffe du Tribunal. Autrement dit, l’affaire doit avoir été enrôlée avant l’échéance du bail.

L’intervention de la Ville de Paris et l’amende

L’intervention de la ville, qui n’est pas partie au contrat de bail, est encadrée par la disposition VII de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui dispose:

« VII. – Lorsque le représentant de l’Etat dans le département constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’Etat dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations.

Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Le représentant de l’Etat dans le département peut, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, déléguer les attributions qu’il détient en application du présent VII, à leur demande, aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, au maire de Paris, aux présidents des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, au président de la métropole de Lyon ou au président de la métropole d’Aix-Marseille-Provence. L’arrêté de délégation précise les modalités et la durée de celle-ci. Le représentant de l’Etat dans le département peut y mettre fin dans les mêmes conditions, de sa propre initiative ou à la demande des établissements, collectivités et métropoles mentionnés au présent alinéa ».

Dès lors, il ressort que si le propriétaire ne réagit pas à la lettre de mise en demeure, la mairie peut infliger une amende dont le montant ne peut pas excéder 5.000 euros.
La ville n’a toutefois pas le pouvoir de contraindre le propriétaire à rembourser les loyers trop-perçus.

Le locataire devra alors saisir le Juge des Contentieux de la Protection et solliciter dans son assignation la condamnation du bailleur à lui rembourser le trop perçu résultant du non respect de l’encadrement des loyers.

Les moyens de défense du bailleur

La meilleure façon pour le bailleur d’éviter l’amende de la Ville de Paris est de prévoir dans le bail un complément de loyer même s’il est difficile à justifier par les caractéristiques intrinsèques du bail.

En effet, la plateforme de la Ville de Paris ne prévoit  pas la possibilité de signalement pour les contrats de location comprenant un complément de loyer de sorte que les bailleurs concernés ne reçoivent aucune mise en demeure !

Devant le tribunal, il sera également toujours plus facile de défendre le dossier grâce à un complément de loyer que si rien n’est prévu au bail.

• Cet article a été écrit le 25/04/2022 
• par Rossi-Landi