Louer sa résidence principale en chambre d’hôtes permet d’échapper à la réglementation anti-Airbnb

Dans la capitale, près de 2,1 millions d’euros d’amendes ont été infligées aux loueurs de meublés illégaux pour l’année 2018, contre 1,3 million d’euros en 2017.

La loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a légèrement modifié l’alinéa 2 de l’article L 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif aux sanctions en cas de fraude.

Si, avant cette réforme, le procureur de la République devait obligatoirement être avisé de la procédure engagée par la mairie ou par l’agence de l’habitat et joindre ses propres conclusions, tel n’est plus le cas. Le cheval de bataille est dorénavant entièrement dévolu à la mairie. Son sifflet ? Encore et toujours une amende de 50.000 €. Amende qui est donc très dissuasive et ce, bien que les poursuites de la mairie de Paris soient actuellement suspendues en l’attente de la décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) sur le respect du droit européen par la réglementation française concernant Airbnb.

La location de meublés touristiques demeure très contraignante et nécessite d’une part, le changement d’usage imposé par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation et, d’autre part, par le changement de destination imposé, lui, par l’article R421-17 du Code de l’urbanisme.

Certes, il reste possible de louer sur Airbnb sans ces formalités sa résidence principale toutefois cette faculté est limitée à 120 jours par an.

Pas de changement d’usage nécessaire avec une chambre d’hôte

Alors, certains propriétaires décident d’échapper à cette réglementation draconienne en se tournant vers une activité de chambre d’hôtes. En effet, louer son bien au moyen de l’activité de chambre d’hôtes ne constitue pas l’activité de locations de meublés touristiques que la mairie de Paris s’évertue à combattre.

La particularité de l’activité de chambre d’hôte est que le propriétaire réside nécessairement sur les lieux et l’accueil des touristes est assuré personnellement par l’habitant, au sein de sa résidence principale.

L’avantage de cette spécificité est que l’usage, comme la destination des locaux, restent l’habitation. En conséquence, il n’y a ni changement d’usage, ni changement de destination à effectuer et vous n’êtes pas tenu par la limite des 120 jours par an.

Ce qui vient d’être énoncé est d’ailleurs corroboré par le site de la mairie de Paris qui précise bien que « les chambres louées chez un particulier en résidence principale ne sont pas soumises à enregistrement » de l’article L 324-1-1 du code de Tourisme.

L’activité de chambre d’hôtes est réglementée dans le Code du tourisme, et, plus précisément, aux articles L.324-3 à L.324-5, ainsi qu’aux articles D.324-13 à D.324-16. L’article L.324-3 du Code précité définit les chambres d’hôtes comme « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

Une simple déclaration à faire à la commune

Toutefois, pour exercer valablement cette activité il convient, selon l’article L.324-4, d’en « avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l’habitation concernée ». L’article D.324-15 précise le contenu ainsi que les modalités de remise de cette déclaration.

Ainsi, elle doit être adressée au maire de la commune concernée par « voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie ». Quel que soit le moyen de l’adresser, la déclaration doit « faire l’objet d’un accusé de réception ».

En outre, cette déclaration doit préciser un certain nombre d’éléments :
– L’identité du déclarant ;
– L’identification du domicile de l’habitant ;
– Le nombre de chambres mises en location ;
– Le nombre maximal de personnes susceptibles d’être accueillies ;
– La ou les périodes prévisionnelles de location ;

Si l’un des éléments annoncé venait à changer postérieurement au dépôt de la déclaration, une nouvelle déclaration devra alors être effectuée. La déclaration prend la forme d’un formulaire CERFA n° 13566*02 prévu pour la déclaration en mairie de location de chambres d’hôtes. Un récépissé de déclaration de location de chambres d’hôtes doit être retourné par la Mairie.

Des sanctions bien moins lourdes en cas d’absence de déclaration

Il est donc beaucoup plus simple de se mettre en règle que pour un changement d’usage.

L’autre intérêt de cette activité de chambre d’hôte concerne les sanctions en cas d’absence de déclaration à la mairie. L’article R.324-16 du Code du tourisme prévoit une contravention de 3ème classe (de 450€ à 750€) ; un montant qui est bien moindre que l’amende de 50.000 € encourue en cas de non-respect de la réglementation sur le changement d’usage.

Si cette activité est effectuée de façon habituelle, elle constitue une activité commerciale et le loueur est tenu de s’inscrire au RCS et de s’immatriculer auprès du CFE de la chambre de commerce.

Il faut être affilié au régime social des travailleurs non-salariés si le revenu imposable généré par l’activité dépasse le seuil des 5 268€ annuels. En deçà de ce seuil, cette affiliation ne sera en principe pas obligatoire.

D’un point de vue fiscal, l’activité de chambre d’hôtes relèvera – toujours si elle est effectuée à titre habituel et donc déclarée en tant que telle au RCS – du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Vérifier le règlement de copropriété

Enfin, il faut, en tout état de cause, vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise cette activité de chambre d’hôtes.

Le règlement de copropriété peut effectivement prévoir que la location de chambres garnies soit interdite si elle engendre un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble et modifiant les conditions d’habitation (Civ. 3e, 25 avril 2006, n° 05-13.096) mais la location de chambres d’hôtes pourrait être admise si le règlement prévoit l’exercice de professions libérales au sein de l’immeuble, ainsi, le va-et-vient des invités de l’hôte n’engendrerait pas davantage de fréquentations que celles engendrées par la profession libérale (Civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.891).

Si vous souhaitez tirer profit de votre appartement et que vous êtes prêt à cohabiter avec les touristes, il faut évidemment privilégier la chambre d’hôte à la location de meublés touristiques.

Vous ne serez pas soumis à limitation dans la durée de l’hébergement, et n’aurez pas à changer l’usage ou la destination des locaux. Une simple déclaration en mairie vous permettra d’exercer cette activité en toute quiétude, sous réserve toutefois que votre règlement de copropriété ne l’interdise pas.

• Cet article a été écrit le 29/04/2023 
• par Rossi-Landi