Mon locataire peut-il me poursuivre en cas d’erreur sur la surface habitable ?

En matière de bail d’habitation, les écarts de surfaces sont fréquents et posent d’importants problèmes lorsqu’un bail a déjà été établi. C’est pourquoi la loi encadre depuis 1989 cette situation, et les tribunaux appliquent une jurisprudence constante en matière d’erreur sur la surface louée.

Ce que la loi prévoit pour les erreurs de surfaces

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le contrat de location précise : (…) 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ».

L’article R.156-1 du Code de la construction et de l’Habitation (anciennement article R.111-2 du même code) définit la notion de « surface habitable » (laquelle diffère de la surface Carrez) :

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

L’action diminution de loyer du locataire fondée sur l’erreur de surface

Il résulte donc de cet article que :

Le locataire est en droit de solliciter une diminution de loyer proportionnelle à l’écart de surface lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit de plus de 5%) à celle mentionnée dans le contrat.

Le locataire doit d’abord exprimer sa demande de diminution du loyer sur ce fondement auprès du bailleur.
En l’absence d’accord entre les parties, le locataire peut saisir le juge dans un délai compris entre deux mois à compter de la formulation de la 1ère demande de réduction du loyer et de quatre mois à compter de cette 1ère demande ;

En principe, la diminution du loyer prend effet à compter de la signature du bail ; sauf si elle a été formulée dans un délai supérieur à six mois à compter de la prise d’effet du bail, et, dans cette hypothèse, elle prend effet à compter de la demande.

En conclusion, l’action en diminution de loyer du locataire fondée sur l’erreur de surface est encadrée par des délais stricts de sorte que, dans la pratique, peu de bailleurs se voient condamnés à rembourser le trop perçu de loyer.

• Cet article a été écrit le 18/02/2023 
• par Rossi-Landi